许多东说念主王人在预测房地产市集，但着实准确的预测者三三两两。在市集昂然期间，他们频繁会过度乐不雅，而在市集低迷时则倾向于过度悲不雅，老是顺风张帆。然则，有一个东说念主的预测让东说念主不得不敬佩，他即是黄奇帆，一位充满学识的政府官员。

回念念起来，在恒大集团出现财务危急的前一年，也即是在房市还处于岑岭期间，黄奇帆就曾指出，中国内地的房地产企业的欠债率率先了80%，远远高于香港和西洋的施展经济体，这种情况并不普通，预示着将来必须要裁汰这种高杠杆。不久之后，中国就开动了针对房地产企业的去杠杆活动，出台了著明的“三说念红线”战略。

这个战略本质上关乎房地产企业的生计。淌若其时的房企能够听从他的告诫，实时地戒指地盘购置和加快销售的话，他们其后的情况会极端可以。

黄奇帆之是以能作念出如斯精确的预测，一方面是因为他如实两脚书橱，老是以数据为依据进行分析；另一方面，动作政府的高档官员，他对战略走向有着极其阴毒的预念念。

实践上，这并不是黄奇帆第一次进行房地产预测。举例，最近一次的预测是在2023年的一个公开话语中，其时有不雅众在台下商议他“中国现时的房价是否如故跌到底了？来岁房地产市集将若何发展？”靠近这样一个敏锐的问题，黄奇帆并莫得平直作答，而是用数据和感性的分析进行回复。从本年的情况来看，他的许多预测如故成真。

黄奇帆觉得，2021年和2022年的房价其实并莫得大幅下降，市集更多的是“有货无市”。从销售面积数据看，从2021年的18亿平米下降到2022年的15亿平米，他预测将放心在12亿平米傍边。他之是以这样说，是基于对现存住房数据的分析：中国面前的住房总量约为500亿平米，假定按照50年的折旧期，每年需要更新约10亿平米，加上其他类型的住房需求大致2亿平米，因此12亿平米是一个市集的健康均衡点。

到了2023年，全年的销售面积实践上是11.7亿平米，字据本年前5个月的销售情况，全年的销售面积可能还够不上这个数字。这一判断讲明，从建筑和投资量看，现时市集确凿处于超跌现象。黄奇帆还提到，现时的往还量如故很低，按理说银行、建立商和房产抓有者王人不但愿房价下降，但2023年房价为何大幅下降？原因在于法拍房的加多。

据他分析，2020年宇宙的法拍房已率先150万套，到2023年可能达到400万套。以每套100平米商量，一年就有4亿平米的法拍房流入市集，占到了年度房产销售量的20%。法拍房一般打6-8折出售，足以对市集产生精深影响。在这种市集环境下，像深圳、上海等城市的部分楼盘出现了30%的价钱下降。但举座市集还未无数下降那么多，他预测到2024年（来岁）当法拍房打对折时，政府应该会介入，举例拿出5万亿来收购这些房产，用作公租房和廉租房等，政府进行此举不会蚀本，因为国度本应提供30%的保险房。

这些房企拿到政府的收购资金后，也不成能用于其他琢磨，只可用来还债，如还银行和供应商的债务。黄奇帆觉得，到了2024年房价大幅打折时，政府的介入不会存在说念德问题，因为购买的屋子王人将用于保险性住房。这样一来，保险房的比例就会达到20%以上，市集库存获得消化，债务也获得均衡，已毕了双赢。

此外，从社会放心的角度来看，淌若房价下降30%，抓房者的财富并不会变成负财富，但淌若跌到40-50%，则会造成负财富。对银行来说，淌若房价跌幅达到40-50%，不良贷款率将从2-3%飞腾至10-15%，这是银行所无法承受的。因此，黄奇帆敬佩政府将不得不招揽形状放心市集，他预言本年政府一定会这样作念。

当今看来，黄奇帆的许多预言如故成为现实：1.法拍房的数目如实率先了400万套；2.举座市集的房价相较高点无数下调了30-40%；3.政府如故开动动用资金购买待售房用作保险房，固然首批3000亿与5万亿还有差距，但跟着市集的需求，后续的收购力度瞻望将抓续增强。

面前还待考据的是市集的底部和放心技能。字据黄奇帆的预测，一年12亿平米的新址销售量是市集的均衡点，2023年销售量如故低于这个水平（11.7亿平米），2024年1-5月的销售面积为3.66亿平米，按此趋势瞻望全年销售可能惟一9亿平米，这知晓是市集非感性超跌的现象。这无疑会促使政府出台更鼎力度、更有用的救市战略。但要复原到12亿平米的均衡数据，可能需要比及来岁了。

总之，既然政府如故开动介入诊疗楼市，这至少标明战略的容忍度已达极限，复古市集的战略只会徐徐加码，直到市集十足放心和回暖。固然市集实践复原需要技能，但这对近几年承受压力的楼市参与者来说，意味着最贫穷的时

刻行将往常，来岁有望迎来好转。

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